Intervista a Piergiorgio Rocchi – Urbanista

Rigenerazione urbana o sottrazione di beni pubblici?

La cosiddetta “rigenerazione urbana” rischia di trasformarsi nel suo contrario: non rigenerazione della città pubblica, ma progressiva estrazione di valore dai beni comuni

di Andrea De Pasquale

/ 06 Giugno 2026

Nel dicembre 2025 un gruppo di cittadini e comitati ha presentato un esposto alla Magistratura riguardante una dozzina di interventi edilizi realizzati a Bologna negli ultimi anni.

Non si tratta di semplici operazioni immobiliari. Parliamo di edifici che hanno modificato profondamente il paesaggio urbano: torri e palazzi di dieci piani o più, spesso sorti al posto di capannoni o edifici di dimensioni molto inferiori. Interventi concentrati in quartieri già in sofferenza per la scarsità di spazi pubblici, verde, parcheggi, percorsi pedonali e ciclabili sicuri, servizi scolastici e sanitari di prossimità.

Bolognina, via Emilia, via Stalingrado: aree già congestionate dove la proliferazione di quelli che il Sindaco stesso nella campagna elettorale nel 2021 definì “mostri urbani” ha aggravato criticità esistenti e alimentato conflitti tra residenti, lavoratori e nuovi abitanti.

La questione centrale è semplice. Ogni nuova edificazione genera un carico urbanistico aggiuntivo: più abitanti, più traffico, più domanda di servizi, più pressione sugli spazi comuni. Per questo la normativa urbanistica prevede che chi costruisce contribuisca alla realizzazione delle opere necessarie a compensare tale impatto: verde pubblico, parcheggi, attrezzature collettive, servizi e infrastrutture.

Questi non sono dettagli tecnici. Sono gli strumenti attraverso cui si costruisce la qualità urbana e si redistribuisce alla collettività una parte del valore generato dalle trasformazioni immobiliari.

Quando tali compensazioni non vengono realizzate, o vengono ridotte al minimo, il risultato non è soltanto una possibile violazione delle regole urbanistiche. È una sottrazione di valore pubblico. Mentre il patrimonio privato aumenta di valore, la città perde spazi, servizi e qualità della vita.

In altre parole: qualcuno incassa il plusvalore, mentre i costi vengono scaricati sulla collettività.

Secondo quanto riportato nell’esposto, molti di questi interventi sarebbero stati autorizzati attraverso titoli edilizi diretti, come SCIA o permessi di costruire, e classificati come “ristrutturazioni edilizie” anche nei casi in cui hanno prodotto edifici sostanzialmente nuovi, con aumenti significativi di volumetrie, superfici e spesso cambi di destinazione d’uso.

Il punto è rilevante perché la normativa urbanistica nazionale prevede che edifici superiori a determinate soglie dimensionali siano assoggettati a Piano Particolareggiato. Non una formalità burocratica, ma uno strumento che introduce garanzie fondamentali:

controllo politico oltre a quello tecnico;
pubblicazione degli atti e possibilità per i cittadini di presentare osservazioni;
standard urbanistici più elevati;
maggiori oneri e contributi a favore della città.

Eludere questo passaggio significa ridurre trasparenza, partecipazione e ritorni pubblici delle trasformazioni urbane.

Non a caso questioni analoghe sono finite al centro delle inchieste sull’urbanistica milanese. E Bologna presenta dinamiche che meritano quantomeno un approfondimento rigoroso.

La città che dichiara più di quanto realizza

Il nodo non è soltanto normativo, ma politico e amministrativo.

Negli ultimi anni il Comune di Bologna ha approvato documenti e impegni volontari di grande portata: dichiarazione di emergenza climatica, PAESC, Contratto Climatico della città. In tutti questi atti l’amministrazione dichiara l’obiettivo di andare oltre gli obblighi di legge, rafforzando la dotazione di verde pubblico, migliorando la qualità dello spazio urbano, potenziando la partecipazione e integrando criteri climatici nelle trasformazioni edilizie. Sulla carta, quindi, non solo rispetto delle norme: un passo ulteriore, verso una città più resiliente e più verde.

Nella pratica, secondo le contestazioni avanzate dai comitati, il quadro appare diverso: interventi ad alto impatto che non sempre mostrano compensazioni adeguate in termini di verde, servizi o standard urbani, e che in alcuni casi sembrano restare al livello minimo degli obblighi di legge, quando non sotto soglia rispetto alle stesse finalità dichiarate nei documenti programmatici.

Si apre così una contraddizione evidente: da un lato l’enunciazione di obiettivi “oltre la legge”, dall’altro una realtà percepita come incapace di garantire persino la piena applicazione degli standard ordinari.

Le domande rimaste senza risposta

Nel luglio 2025, a seguito di una nota ufficiale del Comune che rivendicava la correttezza dell’operato amministrativo e la piena conformità delle procedure urbanistiche, i comitati firmatari dell’esposto hanno presentato quattro domande puntuali, protocollate e inviate agli uffici competenti.

Le richieste riguardavano, tra le altre cose:

la quantificazione delle dotazioni di verde e di edilizia sociale effettivamente realizzate nei singoli interventi;
l’elenco delle somme incassate attraverso monetizzazioni;
le valutazioni qualitative utilizzate dagli uffici per giustificare la riduzione o la sostituzione degli standard;
le misure adottate per prevenire rischi di infiltrazione criminale nei processi edilizi.

A distanza di mesi, ai comitati, non è pervenuta alcuna risposta.

Una mancata interlocuzione che non riguarda soltanto il merito delle singole operazioni, ma il tema più ampio della trasparenza amministrativa e della verificabilità pubblica delle trasformazioni urbane.

Il nodo politico della trasformazione urbana

La posta in gioco va oltre la corretta interpretazione di una norma.

Riguarda il modello di città che si sta costruendo: chi decide, con quali strumenti, e soprattutto con quale distribuzione dei benefici e dei costi.

Perché se un intervento immobiliare aumenta il valore degli appartamenti grazie alla presenza di servizi pubblici, aree verdi, trasporti e infrastrutture esistenti, ma non contribuisce a rafforzarli, si produce un trasferimento di ricchezza dalla collettività ai soggetti privati che realizzano l’operazione.

La cosiddetta “rigenerazione urbana” rischia così di trasformarsi nel suo contrario: non rigenerazione della città pubblica, ma progressiva estrazione di valore dai beni comuni.

Intervista a Piergiorgio Rocchi – Urbanista

Piergiorgio Rocchi è da anni impegnato nello studio delle trasformazioni territoriali bolognesi e tra i promotori del censimento dei vuoti urbani. Con lui abbiamo approfondito il rapporto tra rigenerazione urbana, rendita immobiliare, standard urbanistici e diritto alla città.

Nel vostro esposto sostieni che il problema non sia soltanto urbanistico ma anche economico e redistributivo. Quanto valore pubblico ritieni sia stato trasferito ai soggetti privati attraverso le trasformazioni che contestate?

È difficile dare una risposta precisa a questa domanda per il caso Bologna. Di sicuro le agevolazioni legislative escogitate per ‘favorire’ le operazioni della c.d. Rigenerazione Urbana comportano ‘sconti’ su quelli che in condizioni normali sarebbero gli standards da cedere e gli oneri da conferire. Ma anche nel caso di singoli interventi dove si è proceduto attraverso le SCIA, e facendo passare per ristrutturazioni nuove costruzioni, la forbice tra quanto dovuto e quanto era da dare è grande. In casi milanesi come la “Torre Milano” (Via Stresa), è stato quantificato che l’operazione ha causato una perdita di 4,7 milioni di euro per le casse pubbliche in mancate monetizzazioni delle aree a standard. La società costruttrice aveva versato solo circa 500 mila euro. In un altro caso quello della torre a Lambrate: per la società immobiliare la cifra dovuta per gli oneri era di appena 87 mila euro, mentre secondo i calcoli corretti del Comune la cifra reale doveva essere di 1,6 milioni di euro.

Da anni studi e censisci edifici e aree dismesse. Se Bologna dispone ancora di tanti vuoti urbani, perché si continua a produrre nuovi volumi anziché recuperare prioritariamente il patrimonio esistente?

Le dinamiche neoliberiste sull’uso del suolo sono improntate evidentemente all’estrazione del massimo della rendita. Ristrutturare un edificio conviene molto meno che costruire sull’area di sedime di un qualcosa che non c’è più (perché demolito) con altezze completamente diverse da quelle che esistevano prima.

Uno dei punti centrali della vostra analisi riguarda l’articolo 41 quinquies della legge urbanistica nazionale. Qual è, secondo te, l’aspetto più importante che oggi viene sottovalutato nel dibattito pubblico?

L’art.41 quinquies è l’ultimo baluardo di una stagione passata in cui si difendevano le conquiste urbanistiche dei Comuni. Negli anni quasi tutti i governi che si sono succeduti hanno provveduto a modificare il testo della legge: è rimasto solo quell’articolo che però difende la necessità in caso in interventi cospicui della presenza di un piano particolareggiato nel quale si studia e si quantifica la quota di servizi e standard che rendano sostenibile tale intervento. Inoltre, senza tale piano non si potevano superare alcune soglie dimensionali in metri cubi e in altezza.

Molti interventi vengono presentati come esempi di rigenerazione urbana. Qual è la differenza tra una vera rigenerazione e una semplice operazione immobiliare di sostituzione edilizia?

Schematicamente un intervento di rigenerazione urbana, che può partire anche da un singolo episodio deve garantire un effetto diffusivo nel miglioramento della qualità insediativa urbana in un ambito significativo territorialmente parlando, questa era la velleità di chi si è inventato il termine. Poi c’è l’equivoco grande sul consumo di suolo, ma è un tema che meriterebbe una sua attenzione particolare.

Spesso viene richiamato il parallelo con Milano. Quali analogie e quali differenze vedi tra ciò che è accaduto nel capoluogo lombardo e quanto sta avvenendo a Bologna?

Le due situazioni sono inconfrontabili. Personalmente vedo solo alcune analogie nello schivare le norme dell’art 41 quinquies.

Se per questi interventi fossero stati applicati strumenti urbanistici più complessi e partecipati, quali benefici concreti avrebbero potuto ottenere i quartieri coinvolti?

Gli strumenti urbanistici più complessi e partecipati esistevano già, da tempo. Sono spesso le condizioni al contorno legislative a livello regionale a creare situazioni che vanno contro gli interessi della collettività e il modo in cui il comune li applica. La stagione dei ‘mostri urbani’ (lo sono anche edifici perfettamente in regola col quadro normativo e legislativo) è nata al tempo del PSC e dei suoi strumenti di programmazione/attuazione come i POC.

La Bolognina è diventata uno dei simboli delle trasformazioni urbane più recenti. Come immagini questo quartiere tra vent’anni se le attuali dinamiche dovessero proseguire?

Vedo sicuramente un ambiente diverso dal punto di vista sociale, forse non si può parlare di gentrificazione in senso stretto, ma di sicuro tantissimi interventi mutano profondamente il tessuto storico sociale del quartiere visto che a ben vedere si tratta sempre o quasi di interventi residenziali a libero mercato e che il tessuto insediato era in genere produttivo.

Nel vostro esposto emerge spesso il tema della partecipazione. Oggi i cittadini hanno davvero la possibilità di incidere sulle trasformazioni urbane o si trovano davanti a decisioni già prese?

A parte il trionfalismo di certe forze politiche, i cittadini si trovano sempre di fronte a decisioni già prese in altre sedi. Le sceneggiate partecipative che si mettono in piedi servono a cambiare di pochissimo e in modo non significativo, scelte fatte da altri.

Bologna ha dichiarato l’emergenza climatica e si è impegnata ad aumentare il verde urbano e i servizi ecosistemici. Vedi una coerenza tra questi impegni e le trasformazioni edilizie degli ultimi anni?

No. Apparentemente nessuna coerenza effettiva. A parte i proclami, le dichiarazioni, gli annunci di un futuro radioso e prossimo. Le trasformazioni territoriali e edilizie seguono altre logiche non sempre democraticamente controllabili.

Quando viene costruito un edificio molto più grande rispetto a quello che sostituisce, quali sono i costi nascosti che raramente vengono considerati nel dibattito pubblico?

Beh, si può semplificare in una frase: aumento del carico urbanistico con tutto quello che ne consegue per la capacità di sostenere tali nuovi carichi.

Chi beneficia maggiormente delle trasformazioni urbane che avete contestato e chi, invece, ne sostiene i costi quotidiani?

Semplificando: ci guadagna chi ci ha sempre guadagnato (cioè pochi), ed è la città nel suo complesso sistema sociale, economico che regredisce impoverendosi e diventando sempre più divisa, a perdere.

Tu appartieni a una tradizione urbanistica che a Bologna ha avuto figure importanti come Giuseppe Campos Venuti. Quali principi di quella stagione ritieni siano stati progressivamente abbandonati?

Nei fatti, tutti.

Se domani avessi la possibilità di modificare una sola regola urbanistica a Bologna, quale cambieresti e perché?

Gli ultimi strumenti legislativi hanno creato un caos appassionante in materia di pianificazione urbanistica, forse bisognerebbe cambiare tutto cercando di venire incontro agli interessi di tutti e non solo di determinate categorie sociali.

Al di là dell’esito delle indagini, quale dovrebbe essere secondo te il modello di sviluppo urbano per una Bologna più equa, più vivibile e più resiliente dal punto di vista sociale e climatico?

Io sono un sostenitore della Città Pubblica, sostenibile, socialmente equa, contrariamente all’andazzo attuale che vede nella privatizzazione di tutto o quasi, la soluzione delle questioni territoriali.

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