Il cambio di destinazione d’uso a Bologna
speculazione, densità urbana e impatto sociale
Negli ultimi anni Bologna ha assistito a un fenomeno in crescita: la trasformazione di locali commerciali in unità abitative. Spinta da una domanda residenziale crescente, in particolare nel centro storico, questa pratica risponde in parte alla difficoltà di reperire alloggi a prezzi accessibili.
Tuttavia, sotto la superficie di questa apparente soluzione abitativa emergono criticità strutturali, urbanistiche e sociali che non possono essere ignorate. Il valore al metro quadro dei locali commerciali a Bologna nel 2025 varia significativamente in base alla zona, alle caratteristiche dell’immobile e alla sua destinazione d’uso. Secondo i dati disponibili, il prezzo medio per la vendita di locali commerciali a Bologna è di circa 1.855 €/m², con un incremento del 2,71% negli ultimi sei mesi. Nel 2025, i prezzi medi degli immobili residenziali nella zona di Corticella si attestano a circa 3.333 €/m², con punte fino a 3.600 €/m² per immobili ristrutturati o di nuova costruzione.
2. Impatto del cambio di destinazione d’uso
La trasformazione di locali commerciali in abitazioni ha contribuito a un aumento dei valori immobiliari, soprattutto in zone precedentemente meno richieste.
Normativa e contesto urbanistico
La normativa regionale dell’Emilia-Romagna, in particolare la Legge Regionale n. 15 del 2013, consente il cambio di destinazione d’uso di locali commerciali in abitazioni. Se il mutamento non richiede lavori edilizi, basta una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). In caso contrario, è necessario un Permesso di Costruire. Bologna, attraverso il suo Piano Urbanistico Generale (PUG), stabilisce vincoli specifici: alcune zone e tipologie di immobili sono tutelate e non possono essere convertite in residenze senza precise valutazioni urbanistiche (archibo.it). Nonostante questi vincoli, il fenomeno si è diffuso rapidamente, spinto dalla pressione del mercato immobiliare e da incentivi indiretti, come la riduzione di locali sfitti e la possibilità di aumentare il valore economico degli immobili.
Criticità urbanistiche e abitative
Il cambio di destinazione d’uso comporta una serie di criticità legate alla pianificazione urbana:
- Servizi pubblici sotto pressione: L’incremento della densità abitativa nei quartieri centrali non è accompagnato da un potenziamento dei servizi urbani. Scuole, trasporti pubblici, strutture sanitarie e aree verdi rischiano di essere insufficienti per supportare la popolazione aggiuntiva. Il risultato può essere un degrado della qualità della vita e una pressione crescente su infrastrutture già critiche.
- Alterazione del tessuto urbano: La conversione massiccia di locali commerciali in residenze può modificare la funzione dei quartieri, trasformando aree un tempo vive e commercialmente attive in zone prevalentemente residenziali, con riduzione della vitalità economica e sociale.
- Qualità abitativa discutibile: I locali commerciali non sono progettati per uso residenziale. Spesso presentano carenze in termini di illuminazione naturale, ventilazione e isolamento acustico, con possibili conseguenze sulla salute fisica e mentale degli abitanti.
Implicazioni sociali
La dimensione sociale del fenomeno è forse la più critica:
- Gentrificazione e pressione sul mercato immobiliare: Il cambio di destinazione d’uso favorisce la speculazione. Immobili acquistati a prezzi contenuti possono essere rivenduti come abitazioni di pregio, contribuendo all’aumento dei canoni e all’espulsione delle fasce più vulnerabili della popolazione urbana. Il centro storico di Bologna rischia di diventare un luogo sempre più esclusivo, destinato a studenti benestanti e professionisti, a scapito di famiglie a reddito medio-basso e comunità storiche.
- Sospensione del tessuto sociale tradizionale: La trasformazione dei locali in abitazioni tende a frammentare le reti di socialità costruite intorno a negozi, botteghe e servizi di prossimità. Quartieri una volta caratterizzati da interazioni quotidiane e microcomunità rischiano di diventare insiemi di abitazioni anonime, con una diminuzione della coesione sociale.
- Sbilanciamento tra pubblico e privato: L’aumento degli alloggi privati a scapito di spazi commerciali e servizi pubblici può creare quartieri “mono-funzione”, dove il capitale immobiliare prevale sulle necessità collettive, riducendo la capacità della città di rispondere a bisogni diffusi e diversificati.
Scenari futuri e riflessioni
Se il fenomeno continuerà a crescere senza regolamentazioni più incisive, Bologna rischia un cambiamento strutturale della sua urbanistica: un centro storico sempre più densamente popolato ma meno vitale, spazi commerciali vuoti, comunità locali depauperate e una città più fragile rispetto a pressioni economiche e sociali.
È dunque necessario un approccio equilibrato, che contempli:
- la tutela del tessuto commerciale e dei servizi di prossimità,
- la qualità abitativa dei nuovi alloggi,
- l’inclusione sociale e la prevenzione della gentrificazione,
- una pianificazione urbana che bilanci domanda residenziale e sostenibilità dei quartieri.
Il cambiamento dei locali commerciali in abitazioni se non è accompagnato da una visione complessiva della città, rischia di trasformarsi in un meccanismo di speculazione e frammentazione sociale, con conseguenze profonde e durevoli sulla vivibilità di Bologna.
Simonetta Paccagnini è Ingegnere edile e architetto con base a Bologna. È iscritta all’Albo degli Ingegneri della provincia di Bologna e da anni gestisce il proprio studio professionale nel cuore del centro storico Occupandosi di recupero del patrimonio edilizio esistente.
Vincoli ancora più stringenti sono posti ai negozi che abbiano affaccio sulle definite “Strade su cui mantenere ed incrementare i servizi di vicinato”, per i quali il cambio d’uso verso l’abitativo è comunque inammissibile. Tali strade si identificano con il centro storico classicamente inteso (cerchia dei 1000), ma anche con ambiti storici quali la Bolognina, le aree urbanizzate pedecollinari, via Saragozza ed altre strade e zone specifiche, oggetto di tale tutela integrale.
Dal 2008 al 2021 vi è stato un vero boom di questo genere di cambi di destinazione d’uso, che ha in parte cambiato il volto della città in molte vie.
La principale fonte di illuminazione e ventilazione dovrebbe infatti provenire dall’ex vetrina, trasformata, in modo più o meno riuscito, in un fonte dotato di finestre e portoncino d’ingresso.
Nei fatti, per tentare di preservare un minimo di privacy nei confronti della pubblica via, questa fonte di luce ed aria non viene utilizzata, anzi si tende naturalmente a schermare e chiudere il più possibile l’affaccio sulla strada, rendendo l’alloggio una sorta di trappola per topi urbani.
Un loculo avente la funzione di dormitorio per coppie o single senza la possibilità economica di acquistare o affittare un vero appartamento.
Le principali ragioni sono dovute all’aumento vertiginoso dei valori immobiliari registrato nel comparto abitativo, sia in termini di prezzi di vendita sia di canoni di locazione, a fronte di un commercio di vicinato diventato, al confronto, molto meno redditizio, per i proprietari di tali immobili.
